第202章 【坑人大王】
袁天凡走进林正杰的办公室,他的双眼布满血丝,看起来有些疲惫。
“老板,我们已经查出来了,关于这批‘乙种换地权益书’的遗属,其遗产继承人已经移民加拿大,并得知其的住址。我们已经买好下午的飞机,去和其遗传继承人谈收购的事情。”
林正杰闻言,说道:“好,辛苦了。这批‘乙种换地权益书’确实面积够大,将来的升值也非常大,我等你们的好消息。”
袁天凡点点头,说道:“香港的乙种换地权益书,可在政府拍卖新界地皮前,优先进行兑换。而荃湾、屯门有不少优质地皮可供地产商发展,我们若是现在吸纳乙种权益书,将来有望在这两个地方加强地产投资,而这两个地方也是新界发展潜力最大。”
林正杰满意的说道:“不错,市区的土地越来越少,而荃湾、屯门是典型的大面积新市镇,潜力巨大。”
随后,袁天凡便离开,准备出国事宜。
林正杰很满意袁天凡的本领,而且几乎属于全能的管理型人才,不仅仅擅长筹组银行贷款、改组公司结构、发行新股(供股集资)、资产重组等,同样也对地产上的工作非常擅长。
比如这一次,仅凭借一张遗嘱,袁天凡便通过几天的不眠不休,追查到海外遗产继承人。如果顺利的话,泰富集团将拿下这一批价值约3000万港币左右的‘换地权益书’。
目前,‘乙种换地权益书’的价格是每平方尺约400港币左右,而这个遗嘱的乙种换地权益书,涉及约近8万平方尺。就算‘地积比’是6(具体未知),那也是足足四五十万平方尺的楼面。
根据林正杰对香港地产的了解,这批‘换地权益书’到1987年时,价值应该可以涨4~5倍。
香港所谓的‘乙种换地权益书’,英国人称Letter B,港府在五十年代末期开始,征收新界农民的耕地作为发展用途,然后拨出可建房屋的土地和他们交换,通常是2.5平方尺的耕地换1平方尺的住宅用地;农民需要拿到这个乙种换地权益书,并不能马上给你换地,而是要等待港府的换地宣布;所以这些农民想立马套现实惠的话,只有出售给地产商。
泰富集团重视收购‘乙种换地权益书’,就是看中荃湾、屯门的发展潜力,当然其余新界地方也可以考虑发展,毕竟香港土地资源稀缺。
而前段时间,林正杰和袁天凡跑了七八家银行,最终用价值9亿港币的港灯股权抵押,获得了6亿港币的‘贷款承诺’。
如此多的贷款,差不多已经够未来一年时间吸纳土地储备和物业,当然部分资金可能会用作其它用途。等到明年10月开始,泰富集团的资金也就回流了。
不一会,林正杰叫来陈伟忠、唐仁坚。
“叫你们来,是讨论一下,明年我们开发楼盘的大方向。”
“好的,老板”
泰富集团从1983年开始,将重回开发商行列,预计1984年便开始销售。虽然那个时候,预计楼价也就600多港币每平方尺,但泰富集团的地价也够便宜,是有赚不少的。
主要还是积累经验,为以后打下坚实的基础,虽然泰富集团也开发过好几个楼盘,但和其它地产开发商还有差距。
林正杰先是问道:“你们有什么想法没有?”
陈伟忠马上说道:
“按照老板的分析,香港这一两年处于争端中,所以购买住宅的多为刚需者,炒房者鲜有下手。所以,我们可以‘分散’、‘分细’、‘分期’来达到‘货如轮转’和‘以战养战’、‘积累经验’的目的。”
“分散,购入分散于港九新界的地盘,就可以分别吸引当地的用户购买。每个地区一定会有当地的拥趸,住惯了那区的居民,多半就地取材。加上,分散地盘不如屋村规模庞大,容易一下子就售清。”
“分细,最近几年市况不景,在设计楼宇图则时,住宅单位以越细越好为原则,在出售时自然就越容易卖。以少量金钱就可置业买楼,一定受小市民欢迎。”
“分期,不需要一次过缴付大量金钱,只须缴付少量首期,以后的分期付款,无疑等于交租。”
林正杰满意的说道:“不错,我希望我们在1984年可以销售50万平方尺(约800个住宅单元),1985年则能达到80万平方尺,所以你说的‘三分’原则要重点实行。”
一步步来,50万平方尺的销售目标,恐怕也就是恒基在1984年的一半,比新鸿基和长实就更少了。
唐仁坚随即回答道:“没问题,我们地产部一定完成目标。”
他算是林正杰引进的地产专业人才,前几年开发了几个楼盘,而最近一年多都钉在‘泰富·洲际海景酒店’项目上。当然,在‘远东金融中心’项目上也有差不多一年的工作经历。
总之,检验唐仁坚能否成为一家大型地产发展商的地产高层的时间到了,对此林正杰倒是对他很有信心。
散会后,大家行动起来。
这一轮(1982.11~1983.9)泰富集团拥有6亿贷款承诺,以及自有资金1~2个亿;不仅仅要收购土地储备,而且可能去私有化和增持子公司的股份。
所以至于能在这一年拥有多少土地储备,还是一个未知数。
至于明年9月份回流或套现的资金,用途也非常多,包括商业地产的投资、其它产业的投资等。
所以,在1984年6月前,泰富集团只能说将土地储备达到新鸿基的一半,差不多就算很成功了。当然,泰富集团的土地储备还有子公司、孙公司,这是新鸿基比不了的。
而且,新鸿基这次高价购入中巴北角的两幅地皮,相信也是元气大伤,可能没有前世的那么多资金抄底了。
周末,粉岭高尔夫球场。
林正杰、郑裕彤、李兆基三人,正在切磋一场高尔夫球比赛。
对于外面的‘香港前途危机’、‘地产暴跌’,大家并没有完全放在心上,因而导致焦头烂额。事实上,不管时候郭德胜、李家成,还是李兆基和郑裕彤,在这种危机的情况下,都有实力增加土地储备。
不过由于郑裕彤喜欢投资大项目和大型商业项目,所以在他的领导下,新世界发展会逐渐在‘土地储备’上落后,因而后世只能排在第五第六的‘发展商’,不过其在商业地产表现亮眼。
今天的天气可谓晴空万里,粉岭这边的景色秀美,打球自然心情愉悦。
三人一边打球,一边谈论。
郑裕彤技术最好,体力也比李兆基好,虽然年龄比李兆基大三岁,他打球显得游刃有余,还不忘调侃道:“正杰你这次高价出售物业和地皮,可是让不少公司陷入困境呢!”
确实是调侃,不可能是认真的,因为这种事一个愿打一个愿挨,都是商业的正常行为。
李兆基也说道:“现在这种情况,像港灯、中巴、九巴这样的公共事业企业,拥有稳定的利润,难怪那些银行家都说泰富集团最稳。”
听到两人的夸奖,林正杰猜测着这又何尝不是一种试探。
他谦虚的说道:“泰富集团确实走对了这一步,但比起新世界发展和恒基的根基,但还略显薄。而且收购港灯,也让我们元气有所损伤,要是现在收购可能成本更低。”
这也算是事后诸葛亮了,在郑裕彤和李兆基看来。
郑裕彤说道:“总比置地好,据说其现在日子挺难过,若是我们华资能联合起来,收购置地,那就好了!”
林正杰一愣,没想到郑裕彤现在就有这种想法。
他苦笑道:“置地的股价虽然腰斩,但目前每股依旧有6.2港币每股,总市值90多亿港币(巅峰时市值最高198亿),而且置地、怡和实行连环互控,收购难度太大。除非,怡和置地主动解除连环互控!”
置地和怡和的连环互控,后世之所以解除,是因为这种连环互控的‘反作用’——互相拖累,置地的困境拖累怡和,且资金占用严重。
而目前的情况,双方互占对方的38%、40%,收购难度非常大。
当然如果不计代价,收购其中一家,也相当于连锅端起,整个怡和系尽收囊中。
郑裕彤好奇的问道:“他们会主动解除互控?”
林正杰毕竟是收购专家和金融大王,在这方面还是很有权威的,包括李兆基都很关注这个话题。置地在中环的物业,是各家华资财团的窥觊对象,而大家又单独收购不了,唯有联合起来。时机成熟,再瓜分置地,每家拿些优质的中环物业。
“必须解除,否则有两个问题:第一,置地严重拖累怡和,而怡和只能出售大量的海外资产,这让多年怡和经营的一切就会泡汤;第二,置地的困境意味着市值大跌,那么如果华资联合起来收购置地,就意味着连怡和也收入囊中。”
郑裕彤、李兆基恍然大悟,也佩服林正杰的预测,他们相信怡和系只能接触。
郑裕彤心动道:“那岂不是说,现在正是收购的好时机?”
李兆基说道:“虽然是收购的好时机,但我们几家华资此时联合起来,怕是也多有实力不及。而且,置地的问题才浮现表面化,他的股价应该还有下跌的空间。”
林正杰点点头,说道:“至少我们泰富集团就拿不出什么资金来!”
他对收购置地的执念不大,因为他明白这里面也涉及一些政治因素,如果将英资全部赶跑,也不是内地政府愿意看到的。
而他们这些华资地产商,要想去内地赚钱,多多少少也要听一些内地的劝告。
而郑裕彤想必也是受林正杰霸气收购港灯的影响,改变了以往的看法,绝对再杀杀英资的锐气。所以在收购置地上,他确是积极的,更何况他也喜欢商业地产。
郑裕彤闻言,也只能说道:“确实,不过以后有机会的。”
显然,他已经在提前拉帮结派,以后准备给置地好看。毕竟在郑裕彤看来,置地的困难没有几年时间,都是不可能恢复的,所以以后机会多着呢!
随后,郑裕彤又把玩笑看起来,说道:“话说来,这一次永安集团可是再次投资栽跟头,差不多24亿购入两座中环大厦,1.7亿购入两处尖东的物业,百年永安怕是这次要落后很多了。”
百年永安,真不是一句开玩笑的话!
在这之前,四家家族都不敢说超过永安的话,永安系包括银行、保险、证券等金融产业,又包括现金流很好的永安百货,亦又不少投资的物业。
而八十年代初的投资失误,大家显然明白,永安系成为过去时了。
林正杰说道:“郭氏第三代不仅庸才多,而且还不团结,没落只是时间问题。这次收购两座大厦,谈好的22.35亿不要,非要买23.88亿的,可见水平之低,让人惋惜他们先辈。”
郑裕彤和李兆基大概也了解这里面的内情,但今天还是第一次真正确定,不由得笑了起来。
论计谋,他们这位小同乡,就是商界老人也比不过。
不过大家也很意外,为什么永安就非买这两座大厦不可,亦或者林正杰就怎么敢肯定永安市非买不可?不怕砸到自己的手里?
实际上,林正杰还真有信心永安是‘非买不可’,毕竟一幢中环商业大厦是何其稀少的放出来。
李兆基这时候也说道:“我的老大哥胜哥,最近也在说北角的两幅地皮买贵了,看走眼了。说他抵住了两个诱惑,一个是白笔山别墅群项目,一个是美丽华酒店旧翼项目,唯独北角两幅地皮没有抵住诱惑。”
这两幅地皮郭德胜其实买得不算亏,但就是买贵了。这两幅地皮若是80年代中期开发,绝对能赚很多钱,因为第一面积大,总共30万平方尺;第二是北角,相当于市中心。
总之,开发潜力很大,唯一就是这两三年要占用新鸿基不少资金了。
郑裕彤说得兴起,也说道:“还有黄廷芳的信和,购入远东金融大厦,包括后续建筑费,代价18亿港币呢!”
本来只需要13亿代价,硬生生被林正杰搞成18亿。
估计,信和地产在这次抄底中,也要打折扣。
正好,新鸿基、信和地产本来就是竞争对手,实力打折扣是好事。
林正杰故意说道:“彤叔、四叔,你们今天这是为朋友报仇,来挤兑我是吧?”
“哈哈”
“就是开开玩笑,不要见外!”
三人关系不错,开得起玩笑的。
其实郑裕彤也有麻烦了,他和恒隆等财团合作的金钟地铁站上盖,需要缴纳18亿的补地费,怕是要流产了,预计损失4亿挞定。而郑裕彤占股也有25%,损失上亿。
当天,大家玩得很开心,毕竟各自企业影响不算很大,再说做生意有亏有赚很正常。不应该将生意场的事情,一直带进生活中。
林正杰在香港的好朋友不是很多,他们两人算是。
林正杰的性格和李家成差不多,不太喜欢拉帮结派,因为他有实力自成一派。所以在朋友上,交往几个人合心意的就行,但也不要拉帮结派。
郭德胜以前搞过‘莺鸣会’,后世郑裕彤搞了个‘大D会’,这些都不是林正杰追求的。
当然,以后海外有什么投资机会,林正杰也会拉着香港的朋友一起投资,毕竟赚外国人的钱。
(本章完)
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